เช่าคอนโดทองหล่อรายวันได้ไหม กฎตึกและโทษที่นิติฯ ปรับจริง

หัวใจของเรื่องนี้อยู่ที่ตัวเลขเดียว คือ 30 วัน การให้เช่าห้องชุดโดยคิดค่าเช่าเป็นรายเดือนขึ้นไปได้รับยกเว้นไม่ถือเป็นการประกอบธุรกิจโรงแรม แต่ทันทีที่คุณปล่อยห้องให้พักแบบรายวันหรือรายสัปดาห์ ซึ่งเป็นการพักชั่วคราวต่ำกว่าหนึ่งเดือน มันจะเข้าข่ายประกอบธุรกิจโรงแรมโดยไม่ได้รับอนุญาตตามพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ทันที ไม่ว่าคุณจะเรียกมันว่าโฮมสเตย์ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ หรือแค่ปล่อยผ่านแอปให้นักท่องเที่ยว กฎหมายมองที่ระยะเวลาการเข้าพักและรูปแบบการคิดเงินเป็นหลัก ไม่ได้มองที่ชื่อที่คุณตั้งให้มัน

ที่ต้องระวังกว่านั้นคือการกระทำเดียวมักผิดสองฉบับพร้อมกัน เพราะการนำห้องที่จดทะเบียนเป็นอาคารชุดเพื่อการอยู่อาศัยไปปล่อยเช่ารายวัน ยังเป็นการใช้ห้องผิดวัตถุประสงค์ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 อีกด้วย และเหตุผลที่เรื่องนี้ร้อนเป็นพิเศษในย่านทองหล่อ ก็เพราะดีมานด์การพักสั้นที่นี่สูงมาก คอนโดริมสุขุมวิท ซอย 55 ที่เดินถึง BTS ทองหล่อ และใกล้ เดอะ คอมมอนส์ ทองหล่อ กับเจ อเวนิว ทองหล่อ คือเป้าหมายชั้นดีของการปล่อยเช่าแบบ Airbnb นักท่องเที่ยวอยากได้ทำเลเดินเที่ยวคาเฟ่กับร้านอาหารได้เลย เจ้าของเห็นส่วนต่างค่าเช่ารายวันที่สูงกว่ารายเดือนหลายเท่า ดีมานด์ที่สูงนี้เองที่ทำให้นิติบุคคลของแต่ละตึกจับตาเข้มกว่าย่านอื่น

ตัวเลขเหล่านี้ไม่ได้อยู่แค่ในกระดาษ ศาลจังหวัดหัวหินเคยพิพากษาว่าการนำห้องชุดไปปล่อยเช่ารายวันและรายสัปดาห์ผิด พ.ร.บ. โรงแรม พ.ศ. 2547 ตามมาตรา 4, 15 และ 59 จริง โดยคดีหนึ่งลงโทษปรับ 5,000 บาท บวกปรับรายวันอีกวันละ 500 บาทเป็นเวลา 20 วัน นี่คือคำพิพากษาที่เกิดขึ้นแล้ว ไม่ใช่ความเสี่ยงบนทฤษฎี และอย่าลืมภาระที่แยกต่างหากอีกข้อ คือเจ้าของห้องที่รับชาวต่างชาติเข้าพักต้อง แจ้งสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชั่วโมง ตาม พ.ร.บ. คนเข้าเมือง ซึ่งการรับแขกต่างชาติเวียนเข้าออกทุกสองสามวันแบบรายวันทำให้หน้าที่ข้อนี้แทบเป็นไปไม่ได้ในทางปฏิบัติ และกลายเป็นอีกช่องที่โดนปรับได้

การจับได้ในทางปฏิบัติไม่ได้ซับซ้อนอย่างที่หลายคนคิด ในตึกที่คนต้องการพักสั้นเยอะ เช่นคอนโดในซอยทองหล่อ 10 และซอยทองหล่อ 13 ที่เดินถึง BTS ทองหล่อ ได้ไม่ไกล นิติบุคคลกับเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยเห็นความผิดปกติได้ตั้งแต่ที่ล็อบบี้ ยิ่งตึกที่ใช้ระบบ key-card สแกนเข้าออก ยิ่งเห็นชัดว่าห้องเดียวมีคนหน้าใหม่ผลัดกันเข้าออกถี่แค่ไหน ต่อไปนี้คือสัญญาณที่ทำให้กรรมการนิติฯ เริ่มสงสัยห้องใดห้องหนึ่ง

1. log การเข้าออกของ key-card ห้องเดียวแสดงคนหน้าใหม่หมุนเวียนถี่ผิดปกติ ทั้งที่จดทะเบียนเป็นห้องพักอาศัย
2. แขกลากกระเป๋าเดินทางใบใหญ่เข้าออกตอนเช้าตรู่หรือดึก ในจังหวะเช็กอินเช็กเอาต์แบบโรงแรม
3. เพื่อนบ้านห้องติดกันร้องเรียนเรื่องเสียงดัง คนแปลกหน้าในทางเดิน หรือการใช้ลิฟต์กับพื้นที่ส่วนกลางผิดปกติ
4. มีการนัดรับกุญแจหรือ lockbox หน้าห้องกับคนที่ รปภ. ไม่เคยเห็น
5. ประกาศห้องบนแพลตฟอร์มจองที่พักที่ระบุตำแหน่งตรงกับตึกและซอยได้ชัดเจน

เมื่อถูกจับได้ ผลกระทบไม่ได้จบแค่ค่าปรับ การปล่อยเช่ารายวันเกือบทุกกรณีขัดกับข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดที่ห้ามใช้ห้องผิดวัตถุประสงค์อยู่แล้ว นั่นหมายความว่าเจ้าของกำลังทำผิดสัญญาของตึกเอง ซึ่งมักกระทบสถานะประกันภัยและความคุ้มครองของห้อง และเปิดทางให้นิติฯ ใช้เส้นทางร้องทุกข์ตามมาตรา 59 ได้เต็มที่ พูดง่าย ๆ คือเจ้าของเสี่ยงทั้งโดนปรับตามกฎหมาย โดนตึกดำเนินการตามข้อบังคับ และเสียความคุ้มครองที่ควรได้ พร้อมกันสามด้าน เพื่อแลกกับส่วนต่างค่าเช่าที่หลายคนประเมินว่าคุ้ม แต่จริง ๆ แล้วไม่คุ้ม

1. เริ่มที่นิติบุคคลอาคารชุดของตึกก่อน แจ้งเลขห้องและช่วงเวลาที่พบความผิดปกติ เพราะนิติฯ ร้องทุกข์ต่อตำรวจตามมาตรา 59 แทนเจ้าของร่วมได้
2. เก็บหลักฐานเท่าที่ทำได้อย่างปลอดภัย เช่น ภาพประกาศห้องบนแพลตฟอร์ม วันเวลาที่มีแขกหมุนเวียน โดยไม่ละเมิดความเป็นส่วนตัวผู้อื่น
3. หากนิติฯ ไม่ดำเนินการ ให้ยกระดับไปที่ศูนย์ดำรงธรรม / ศูนย์รับเรื่องราวร้องทุกข์ กระทรวงมหาดไทย สายด่วน 1567
4. หากมีชาวต่างชาติเข้าพักแบบรายวันโดยไม่มีการแจ้ง ตม. สามารถแจ้งประเด็นนี้เพิ่มได้ เพราะเป็นความผิดอีกฐานหนึ่ง

สำหรับเจ้าของที่อยากปล่อยเช่าให้สบายใจ ทางที่สะอาดที่สุดคือ ปล่อยเช่ารายเดือนขึ้นไป เน้นผู้เช่าระยะยาว และแจ้งชาวต่างชาติที่เข้าพักต่อ ตม. ภายใน 24 ชั่วโมงทุกครั้ง ก่อนทำสัญญาควรอ่านข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดตึกตัวเองให้ครบ เพราะบางตึกในย่านทองหล่อกำหนดระยะเวลาเช่าขั้นต่ำเข้มกว่ากฎหมายอีก ทั้งหมดนี้เป็นภาพรวมของกฎเพื่อให้เห็นทิศทาง ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายที่ตายตัว รายละเอียดตัวบท อัตราโทษ และเงื่อนไขการแจ้ง ตม. อาจปรับปรุงได้ จึงควรยืนยันกับทนายหรือผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์อีกครั้งก่อนตัดสินใจ