คืนเงินมัดจำคอนโดทองหล่อไม่ได้ ต้องทำอย่างไรตอนย้ายออก

คำสองคำนี้ปนกันจนคนเช่าเสียเปรียบบ่อย เงินมัดจำคือเงินที่วางไว้ตอนจองห้องเพื่อยืนยันว่าจะทำสัญญา ส่วนเงินประกันคือเงินที่วางไว้ค้ำความเสียหายระหว่างอยู่อาศัย และต้องได้คืนเมื่อย้ายออกหากไม่มีความเสียหาย เวลาพูดกันปากเปล่าในทองหล่อมักเรียกรวมว่า มัดจำ แต่สิ่งที่คุณต้องทวงคืนตอนย้ายออกจริง ๆ คือเงินประกันนี้เอง กฎหมายที่คุ้มครองคุณคือประกาศ สคบ. เรื่องธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยซึ่งเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา กำหนดชัดว่าผู้ให้เช่าเรียกเก็บเงินประกันได้ไม่เกิน 1 เดือนของค่าเช่า และเก็บค่าเช่าล่วงหน้าได้ไม่เกิน 1 เดือนเช่นกัน โดยฉบับที่ 3 พ.ศ. 2568 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 4 กันยายน 2568 และเมื่อสัญญาสิ้นสุดและส่งมอบห้องคืนเรียบร้อยแล้ว ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วัน

วันส่งมอบห้องคือวันที่ชี้ขาดว่าคุณจะได้เงินคืนครบหรือไม่ อย่านัดลอย ๆ แล้วโยนกุญแจทิ้งไว้ที่นิติบุคคล เพราะเมื่อไม่มีการตรวจร่วมกัน เจ้าของจะอ้างความเสียหายทีหลังได้ง่าย หัวใจคือทำให้สภาพห้อง ณ วันคืน มีหลักฐานที่ทั้งสองฝ่ายเห็นตรงกัน และตัวเลขมิเตอร์ถูกจดไว้เป็นลายลักษณ์อักษร จำไว้ว่าตามกฎ สคบ. ผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าไฟฟ้าและค่าน้ำประปาได้ไม่เกินอัตราที่การไฟฟ้าและการประปาเรียกเก็บจริง ห้ามบวกเพิ่ม ดังนั้นบิลค่าน้ำค่าไฟงวดสุดท้ายที่ตั้งราคาเองแบบเหมา ๆ ก็เป็นสิ่งที่คุณโต้แย้งได้เช่นกัน

1. นัดตรวจห้องร่วมกันโดยให้เจ้าของหรือตัวแทนนิติบุคคลอยู่ด้วย ณ วันส่งมอบ ไม่ใช่ให้ไปตรวจกันเองทีหลัง
2. เดินดูทีละห้อง ถ่ายภาพและวิดีโอให้เห็นวันที่และเวลาบนภาพชัดเจน โดยเฉพาะจุดที่เคยมีตำหนิอยู่แล้ว
3. อ่านและถ่ายรูปมิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำงวดสุดท้าย จดเลขมิเตอร์ลงในเอกสารส่งมอบให้ทั้งสองฝ่ายเซ็นกำกับ
4. เคลียร์ค่าส่วนกลางที่ค้างและบิลค่าน้ำค่าไฟงวดสุดท้าย โดยขอดูอัตราจริงเทียบกับที่การไฟฟ้า/การประปาเก็บ
5. ขอเอกสารส่งมอบห้องที่ระบุสภาพห้องและมีลายเซ็นทั้งสองฝ่าย เก็บสำเนาไว้หนึ่งชุด
6. คืนกุญแจและคีย์การ์ดโดยขอใบรับคืนหรือให้ระบุจำนวนไว้ในเอกสารส่งมอบ

จุดที่เถียงกันมากที่สุดคือเส้นแบ่งระหว่างการสึกหรอตามปกติกับความเสียหายจริง กฎหมายค่อนข้างชัดว่าเจ้าของห้ามหักเงินประกันจากรอยขีดข่วนเล็กน้อย สีผนังที่ซีดจางตามกาลเวลา หรือร่องรอยการใช้งานตามปกติ และถ้าจะหักจริงต้องแสดงหลักฐานค่าซ่อมที่จ่ายจริงพร้อมเหตุผลอันสมควร ไม่ใช่ตั้งตัวเลขลอย ๆ กลไกตรงนี้สำคัญ เพราะภาระการพิสูจน์อยู่ที่เจ้าของ ไม่ใช่คุณ ถ้าไม่มีใบเสร็จค่าซ่อม การหักนั้นก็อ่อน ในตึกหรูย่านทองหล่อที่ผู้เช่าหมุนเวียนเร็ว เจ้าของบางรายชอบเหมาค่าทาสีใหม่ทั้งห้องหรือเปลี่ยนผ้าม่านทั้งชุดมาลงที่ผู้เช่า ซึ่งกฎการสึกหรอตามปกติไม่เปิดช่องให้ทำแบบนั้น

ถ้าครบ 7 วันแล้วเงินยังไม่คืนโดยไม่มีเหตุอันสมควร ให้ไล่ระดับจากเบาไปหนักอย่างมีหลักฐานทุกขั้น อย่าใช้แต่แชตหรือโทรศัพท์ เพราะสุดท้ายสิ่งที่ใช้ในชั้น สคบ. หรือชั้นศาลคือเอกสารที่จับต้องได้ ข่าวดีคือเงินประกันย่านทองหล่อที่มักอยู่ราว 70,000-160,000 บาท อยู่ในกรอบที่ฟ้องเป็นคดีมโนสาเร่ในศาลแขวงได้ ซึ่งค่าใช้จ่ายไม่สูงอย่างที่หลายคนกลัว แต่ย้ำว่าบทความนี้เป็นแนวทางทั่วไป ไม่ใช่คำรับรองผลทางกฎหมาย ควรปรึกษาทนายหรือ สคบ. สำหรับเคสของคุณโดยเฉพาะ