สัญญาเช่าคอนโดทองหล่อ: เช็กลิสต์มัดจำและเอกสารก่อนโอนเงิน
สัญญาเช่าคอนโดทองหล่อไม่ได้อยู่ภายใต้กฎหมายชุดเดียวกันเสมอไป — ห้องโลว์ไรส์เก่าที่เจ้าของปล่อยเองในซอยทองหล่อ 10 กับห้องในตึกไฮไรส์ที่มีนิติบุคคลใกล้ BTS ทองหล่อ อาจถูกควบคุมเรื่องเงินประกันและการคืนเงินต่างกันโดยสิ้นเชิง เส้นแบ่งอยู่ที่ว่าเจ้าของปล่อยเช่ากี่หน่วย ซึ่งกำหนดว่าประกาศควบคุมสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 จะบังคับใช้หรือไม่ บทความนี้ไล่ตั้งแต่เงินสามก้อนที่ต้องจ่ายก่อนได้กุญแจ ไปจนถึงเอกสารที่ต้องขอดูและเช็กลิสต์ตรวจสภาพห้องก่อนโอนเงินบาทแรก เพื่อให้คุณรู้ว่าเมื่อไหร่ควรตั้งคำถามกับเจ้าของหรือเอเยนต์
อินโฟกราฟิก · สรุป
สรุปสาระสำคัญ
ประเด็นสำคัญจากบทความนี้
- เงินก้อนแรกที่ต้องจ่ายก่อนเข้าอยู่มีสามแบบ คือเงินประกัน (ได้คืน) ค่าเช่าล่วงหน้า (ไม่ได้คืน) และค่ามัดจำนิติบุคคลของตึก (คนละบิลกับเจ้าของห้อง)
- กฎหมายจำกัดเงินประกันรวมค่าเช่าล่วงหน้าไว้ไม่เกิน 3 เดือนของค่าเช่า เฉพาะกรณีเจ้าของเข้าข่าย 'ผู้ประกอบธุรกิจ' คือปล่อยเช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไปเท่านั้น
- เจ้าของห้องเดี่ยวที่ปล่อยเองในซอยไม่เข้าข่ายกฎนี้ จึงอาจเรียกเงินประกันเกิน 3 เดือนได้ตามการตกลงกัน ต้องตรวจสอบก่อนเซ็น
- ก่อนโอนเงินต้องขอดูหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดคู่บัตรประชาชน หรือหนังสือมอบอำนาจถ้ามีคนเซ็นแทนเจ้าของ
- ถ่ายรูป วิดีโอ และทำใบตรวจสภาพห้องที่เซ็นร่วมกันในวันเข้าอยู่ เพราะภาระพิสูจน์ความเสียหายตอนย้ายออกอยู่ที่ผู้ให้เช่า
สารบัญ
เงินก้อนแรกก่อนได้กุญแจ: มัดจำ ประกัน และค่าเช่าล่วงหน้าคืออะไร
ก่อนได้กุญแจห้องในทองหล่อ คุณมักต้องจ่ายเงินสามก้อนที่คนละความหมายกัน และถ้าปนกันเมื่อไหร่ ตอนย้ายออกจะทวงคืนยาก ก้อนแรกคือ เงินประกัน เป็นเงินค้ำความเสียหาย ที่ต้องได้คืนถ้าห้องอยู่ในสภาพเดิม ก้อนที่สองคือ ค่าเช่าล่วงหน้า ซึ่งเป็นค่าเช่าเดือนแรก (หรือเดือนสุดท้าย) ที่จ่ายไปเลย ไม่ใช่เงินที่จะได้คืน ส่วนก้อนที่สามที่หลายคนลืมคือค่ามัดจำย้ายเข้า/ค่าประกันส่วนกลางที่นิติบุคคลของตึกเรียกเก็บต่างหาก ซึ่งเป็นคนละบิลกับเจ้าของห้อง มักพบในคอนโดไฮไรส์ที่มีนิติบุคคลใกล้ BTS ทองหล่อ มากกว่าห้องเจ้าของปล่อยเองในซอย
| ก้อนเงิน | จ่ายให้ใคร | ได้คืนไหม |
|---|---|---|
| เงินประกัน ~1-2 เดือน | เจ้าของห้อง/ผู้ให้เช่า | ได้คืนถ้าไม่มีความเสียหาย |
| ค่าเช่าล่วงหน้า ~1 เดือน | เจ้าของห้อง/ผู้ให้เช่า | ไม่ได้คืน (หักเป็นค่าเช่า) |
| ค่ามัดจำย้ายเข้า/ส่วนกลาง | นิติบุคคลอาคาร | แล้วแต่ระเบียบตึก ต้องถามแยก |
เจ้าของปล่อยเองในซอย กับ ไฮไรส์มีนิติบุคคล: ทำไมกฎหมายคุมไม่เท่ากัน
เหตุที่กฎหมายคุ้มครองผู้เช่าไม่เท่ากันในสองแบบนี้ อยู่ที่ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาฯ ควบคุมสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย ที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อ 31 ตุลาคม 2562 และมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 30 มกราคม 2563 กฎนี้ไม่ได้คุมทุกคนที่ปล่อยเช่า แต่คุมเฉพาะ 'ผู้ประกอบธุรกิจ' ซึ่งนิยามว่าเป็นผู้ให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป ไม่ว่าจะอยู่ในตึกเดียวกันหรือคนละแห่ง กลไกจึงเป็นตรงนี้: เจ้าของที่มีห้องเก่าปล่อยเพียงหน่วยเดียวในซอยทองหล่อ 13 มักไม่เข้าข่าย ขณะที่ตึกหรือผู้ประกอบการที่ปล่อย 5 หน่วยขึ้นไปใกล้ BTS เอกมัย จะเข้าข่ายและต้องทำตามกฎเหล่านี้
- เงินประกันรวมกับค่าเช่าล่วงหน้า เรียกเก็บได้ รวมกันไม่เกิน 3 เดือน ของค่าเช่ารายเดือน — ถ้าถูกเรียกเกินนี้ ให้ตั้งคำถาม
- ค่าน้ำค่าไฟ ต้องเก็บไม่เกินอัตราที่การไฟฟ้า/การประปาเรียกเก็บจริง ห้ามบวกกำไรเกินอัตราจริง
- สัญญาต้องเป็นไปตามแบบที่ประกาศกำหนด ไม่ใช่สัญญาที่เอียงเข้าข้างผู้ให้เช่าฝ่ายเดียว
- ถ้าผู้ให้เช่าเป็นเจ้าของรายเดียวปล่อยห้องเดียว การคุ้มครองชุดนี้อาจไม่บังคับใช้เต็มที่ ต้องอาศัยข้อตกลงในสัญญาแทน
ใครมีสิทธิเซ็นสัญญาเช่าคอนโดทองหล่อ และเอกสารที่ต้องขอดู
เมื่อรู้แล้วว่าจ่ายเท่าไหร่ ขั้นต่อไปคือจ่ายให้ 'คนที่ใช่' เพราะการโอนเงินให้คนที่ไม่มีสิทธิปล่อยเช่าคือความเสี่ยงที่แก้ทีหลังยาก ถ้าเจ้าของมาเซ็นเอง ให้ขอดูหลักฐานกรรมสิทธิ์ห้อง เช่น หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด คู่กับบัตรประชาชน ให้ชื่อตรงกัน ถ้าเป็นเอเยนต์หรือนิติบุคคลมาเซ็นแทน ต้องขอดู หนังสือมอบอำนาจ ที่เจ้าของลงนาม เพื่อยืนยันว่าคนตรงหน้ามีสิทธิรับเงินและทำสัญญาจริง กฎหมายยังกำหนดให้สัญญาต้องทำเป็นสองฉบับที่ข้อความตรงกัน และส่งมอบให้ผู้เช่าหนึ่งฉบับทันทีที่ลงนาม
- ขอดูหลักฐานกรรมสิทธิ์ห้องคู่กับบัตรประชาชนเจ้าของ ตรวจว่าชื่อตรงกัน
- ถ้ามีคนเซ็นแทน ขอดูหนังสือมอบอำนาจที่เจ้าของลงนามให้ชัดเจน
- ตรวจว่าสัญญาทำเป็นสองฉบับข้อความตรงกัน และคุณได้รับหนึ่งฉบับทันทีที่เซ็น
- อย่าโอนเงินมัดจำหรือเงินประกันก่อนมีสัญญาที่ลงนามครบทั้งสองฝ่าย
- เก็บหลักฐานการโอนทุกก้อน ระบุให้ชัดว่าเป็นเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้า
ก่อนโอนเงิน-รับกุญแจ: เช็กลิสต์ตรวจสภาพห้องและจดมิเตอร์
- ถ่ายรูปและวิดีโอทุกพื้นผิวและอุปกรณ์ในห้อง ตั้งแต่ผนัง พื้น เครื่องปรับอากาศ ไปจนถึงสุขภัณฑ์ ในวันเข้าอยู่
- ทำใบตรวจสภาพห้อง (checklist) ที่ระบุจุดชำรุดเดิม แล้วให้ทั้งสองฝ่ายลงนามร่วมกัน
- จดเลขมิเตอร์น้ำและไฟก่อนรับกุญแจ ถ่ายรูปหน้าปัดไว้เป็นหลักฐาน
- ยืนยันเงื่อนไขบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนดเป็นลายลักษณ์อักษรในสัญญา
- เก็บสำเนาสัญญา ใบตรวจสภาพ และหลักฐานการโอนไว้ในที่เดียวกัน
ภาระพิสูจน์ความเสียหายอยู่ที่ผู้ให้เช่า
ทำไมใบตรวจสภาพจึงสำคัญ
เมื่อย้ายออก ผู้ให้เช่าเป็นฝ่ายที่ต้องพิสูจน์ว่าความเสียหายเกิดจากคุณ จึงจะหักเงินประกันได้ ใบตรวจสภาพที่เซ็นร่วมกันในวันเข้าอยู่ พร้อมรูปและวิดีโอ คือหลักฐานที่ทำให้ข้อพิพาทเรื่องเงินประกันจบเร็ว ถ้าเป็นผู้ประกอบธุรกิจ เงินประกันต้องคืนภายใน 7 วันนับแต่สัญญาสิ้นสุดและผู้ให้เช่าได้กลับเข้าครอบครองห้อง
- ผู้มีภาระพิสูจน์
- ผู้ให้เช่า
- กำหนดคืนเงินประกัน
- ภายใน 7 วัน (กรณีผู้ประกอบธุรกิจ)
- บอกเลิกก่อนกำหนด
- หลังอยู่ครบกึ่งหนึ่งของสัญญา แจ้งล่วงหน้าเป็นหนังสือไม่น้อยกว่า 30 วัน
คำถามที่พบบ่อย
เงินประกันเช่าคอนโดทองหล่อเรียกได้กี่เดือน
ถ้าเจ้าของเข้าข่าย 'ผู้ประกอบธุรกิจ' คือปล่อยเช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป กฎหมายกำหนดว่าเงินประกันรวมกับค่าเช่าล่วงหน้าเรียกเก็บรวมกันได้ไม่เกิน 3 เดือนของค่าเช่ารายเดือน แต่ถ้าเป็นเจ้าของห้องเดี่ยวที่ปล่อยเองเพียงหน่วยเดียว กฎนี้ไม่บังคับใช้ จึงอาจเรียกเกินกว่านั้นได้ตามการตกลงกัน
เงินประกันกับค่าเช่าล่วงหน้าต่างกันอย่างไร
เงินประกันเป็นเงินค้ำความเสียหายที่ต้องได้คืนเมื่อย้ายออกหากห้องอยู่ในสภาพเดิม ส่วนค่าเช่าล่วงหน้าคือค่าเช่าเดือนแรกหรือเดือนสุดท้ายที่จ่ายไปแล้วและไม่ได้คืน หลายคนสับสนสองก้อนนี้จนทวงเงินคืนยากตอนย้ายออก
เจ้าของห้องไม่คืนเงินมัดจำต้องทำอย่างไร
ถ้าเจ้าของเข้าข่ายผู้ประกอบธุรกิจ กฎหมายกำหนดให้คืนเงินประกันทันทีเมื่อสัญญาสิ้นสุด หรือภายใน 7 วันหากขอตรวจสอบความเสียหายก่อน โดยภาระพิสูจน์ความเสียหายอยู่ที่ผู้ให้เช่า ใบตรวจสภาพห้องที่เซ็นร่วมกันวันเข้าอยู่พร้อมรูปถ่ายจะเป็นหลักฐานสำคัญที่ช่วยให้ข้อพิพาทจบเร็วขึ้น
เช่าคอนโดทองหล่อต้องขอดูเอกสารอะไรบ้างก่อนเซ็นสัญญา
ถ้าเจ้าของมาเซ็นเอง ให้ขอดูหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดคู่กับบัตรประชาชนว่าชื่อตรงกัน ถ้ามีเอเยนต์หรือนิติบุคคลมาเซ็นแทน ต้องขอดูหนังสือมอบอำนาจที่เจ้าของลงนามให้ชัดเจนก่อนโอนเงินใดๆ
ประกาศควบคุมสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย 2562 คุ้มครองผู้เช่าคอนโดทุกคนไหม
ไม่ทุกคน กฎนี้บังคับใช้เฉพาะกับผู้ให้เช่าที่เข้าข่าย 'ผู้ประกอบธุรกิจ' คือปล่อยเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป ไม่ว่าจะอยู่ในตึกเดียวกันหรือคนละแห่ง เจ้าของที่ปล่อยเช่าห้องเดียวจึงไม่เข้าข่ายและไม่ถูกบังคับตามกฎนี้
บทสรุป
ก่อนโอนเงินมัดจำก้อนแรกสำหรับคอนโดในทองหล่อ ให้เริ่มจากถามตรงๆ ว่าเจ้าของปล่อยเช่ากี่หน่วย เพราะคำตอบนั้นกำหนดว่าเงินประกันของคุณควรอยู่ในกรอบเท่าไหร่ตามกฎหมาย จากนั้นตรวจเอกสารสิทธิ์และอำนาจเซ็นสัญญาให้ครบก่อนโอนเงินบาทแรก และถ่ายรูป-จดมิเตอร์วันเข้าอยู่ทุกครั้งเพื่อป้องกันข้อพิพาทตอนย้ายออก หากมีข้อสงสัยเรื่องสิทธิตามกฎหมาย ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม
แหล่งข้อมูลอ้างอิง
ข้อมูลร้าน ราคา เวลาเปิด และข้อเท็จจริงในบทความนี้อ้างอิงจากแหล่งด้านล่าง ควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดอีกครั้งก่อนเดินทางหรือทำธุรกรรม
- 1.กฎหมายการปล่อยเช่าคอนโดรายเดือน ฉบับปรับปรุงใหม่ล่าสุด - Nerd Condo(เว็บไซต์) ↗
- 2.กฎ สคบ. ห้ามเก็บเงินประกันรวมกับค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 3 เดือน - เช็คราคา.คอม(เว็บไซต์) ↗
- 3.เงินประกันคอนโด: สิทธิและวิธีคืนเงินที่ถูกต้อง - Superagent(เว็บไซต์) ↗
- 4.ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562(เว็บไซต์) ↗
บทความที่เกี่ยวข้อง
เช่าคอนโดทองหล่อ ชาวต่างชาติ: เช็กสัญญาและเงินแรกเข้า
เช็กลิสต์ก่อนโอนเงินเช่าคอนโดย่านทองหล่อสำหรับชาวต่างชาติ ตั้งแต่ขอบเขตค้นหาจาก BTS ถึงสัญญาสองภาษาและ TM.30.
HQ ทองหล่อ รีวิว: จากซอย 6 เดินไป BTS จริงไหวไหม
HQ ทองหล่อ ใกล้ BTS แค่ไหนในความเป็นจริง เดินจากซอย 6 ออกปากซอยแล้วข้ามสุขุมวิทจริงเป็นยังไง เช็กก่อนตัดสินใจ
เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ทองหล่อ: ซอย 13 หรือติดสุขุมวิท 55 เลือกแบบไหน
เปรียบเทียบเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ทองหล่อ 13 กับโซนติดสุขุมวิท 55 ด้วยเวลาเดินจริง เสียง และราคา ไม่ใช่แค่คำโฆษณา
Noble Form ทองหล่อ ซอย 10 เหมาะซื้ออยู่หรือปล่อยเช่า
Noble Form ทองหล่อ เหมาะกับคนซื้ออยู่ที่ยอมทดสอบการใช้ชีวิตในซอย 10 จริง ส่วนการปล่อยเช่าต้องตรวจกลุ่มผู้เช่าและเงื่อนไขห้องให้ละเอียดกว่าเดิม