ตรวจห้องเช่าทองหล่อ ซอย 13 คอนโดเก่า ต้องดูจุดไหนก่อนรับมอบ

แสงแดดเที่ยงวันที่ส่องเข้าห้องแบบเต็มๆ หลอกตาได้ดีกว่าที่คิด ห้องดูสว่าง โปร่ง สะอาด แต่ปัญหาที่ทำให้คุณต้องเสียเงินประกันตอนย้ายออกกลับซ่อนตัวอยู่ในจังหวะเวลาที่คุณมองข้าม ห้องเช่าในซอยทองหล่อ 13 ส่วนใหญ่เป็นตึกเก่าหรือตึกรีโนเวต ตั้งลึกจากถนนสุขุมวิทเข้าไปพอสมควร โครงการอย่าง UR Thonglor Soi 13 อยู่ห่างจาก BTS ทองหล่อราว 500 เมตร และห่างจากสุขุมวิทราว 400 เมตร ซึ่งเป็นระยะที่บอกลักษณะของสต๊อกห้องแถบนี้ได้ดี คือเงียบกว่าตึกริมถนน แต่ก็เก่ากว่าและมีจุดอ่อนเฉพาะตัว การตรวจห้องเช่าทองหล่อให้ได้ผลจริงจึงต้องเลือกเวลาและวิธีให้ตรงกับจุดอ่อนเหล่านั้น

เหตุผลที่ต้องตรวจตอนบ่ายแก่ๆ ไม่ใช่เรื่องความเชื่อ แต่เป็นเรื่องฟิสิกส์ของอาคาร ช่วงบ่ายสามถึงห้าโมงเย็นคือเวลาที่แดดฝั่งตะวันตกอัดเข้าผนังและกระจก ทำให้ห้องร้อนขึ้นจริง คุณจะได้เห็นว่าซีลกระจกและวงกบรั่วลมร้อนเข้ามาไหม แอร์เอาอยู่หรือเปล่า และห้องที่เจ้าของบอกว่า 'เย็นสบาย' นั้นเย็นในเวลากลางวันหรือเย็นในเวลาที่คุณอยู่จริง ส่วนระบบน้ำ แอร์น้ำหยด กลิ่นจากท่อ และแรงดันน้ำที่แท้จริง จะเผยตัวก็ต่อเมื่อเปิดเครื่องทิ้งไว้หลายนาทีและมีน้ำไหลผ่านระบบจริงๆ ไม่ใช่แค่เปิดก๊อกวูบเดียวแล้วปิด

• ไปถึงห้องช่วงบ่ายสามถึงห้าโมงเย็น ให้แดดฝั่งตะวันตกทำงานก่อนคุณเริ่มตรวจ
• เปิดแอร์ทิ้งไว้อย่างน้อย 15 นาที ระหว่างนั้นค่อยเดินตรวจจุดอื่นไปพลาง
• แวะกลับมาดูซอยทองหล่อ 13 อีกครั้งช่วงค่ำ เพื่อประเมินเสียงและความคึกคักของถนนตอนกลางคืน ซึ่งต่างจากภาพตอนกลางวันโดยสิ้นเชิง
• ถ่ายทุกอย่างพร้อมวันที่ในไฟล์ อย่าไว้ใจความจำ

สามระบบที่ทำให้คนเช่าคอนโดเก่าทองหล่อ ซอย 13 ปวดหัวและเสียเงินประกันบ่อยที่สุดคือ แอร์ ระบบน้ำ และเครื่องทำน้ำอุ่น ทั้งสามอย่างนี้ตรวจได้ด้วยตัวเองถ้ารู้ว่าต้องดูอะไร แอร์น้ำหยดในตึกเก่ามีสาเหตุหลักสองอย่าง คือฝุ่นละอองสะสมจากการไม่ล้างแอร์ ทำให้ฝุ่นจับตัวกับน้ำอุดตันท่อน้ำทิ้ง และการติดตั้งที่เอียงองศาไม่พอจนน้ำขังไม่ไหลลงท่อ ทางที่ดีคือเปิดแอร์ทิ้งไว้ 15 นาทีขึ้นไปแล้วยืนดูว่ามีหยดน้ำซึมออกมาจากตัวเครื่องหรือรอยคราบใต้เครื่องไหม และควรตกลงกันให้ชัดก่อนเซ็นว่าใครรับผิดชอบการล้างแอร์ โดยหลักทั่วไปแนะนำให้ล้างแผ่นกรองฝุ่นทุก 2 สัปดาห์ และล้างแอร์ใหญ่อย่างน้อยปีละ 2 ครั้ง

เรื่องแรงดันน้ำมีหลักคิดง่ายๆ คือแรงดัน 1 บาร์ เทียบเท่าความดันจากคอลัมน์น้ำสูง 10 เมตร นี่คือเหตุผลว่าทำไมห้องชั้นสูงในตึกเก่าถึงมักได้แรงดันน้ำอ่อน เพราะน้ำต้องถูกดันขึ้นไปสูง วิธีตรวจที่ตรงที่สุดคือเปิดฝักบัวและก๊อกอ่างล้างหน้าพร้อมกันแล้วดูว่าน้ำตกลงมากไหม ส่วนเครื่องทำน้ำอุ่นเป็นเรื่องความปลอดภัยที่ห้ามมองข้าม มันจัดเป็นเครื่องใช้ไฟฟ้าประเภทที่ 1 มีเปลือกโลหะ จึงต้องต่อสายดินเพื่อป้องกันไฟดูดเมื่อไฟรั่ว เช่นเดียวกับแอร์ ตู้เย็น และเครื่องซักผ้า ควรมีเครื่องตัดไฟรั่วพร้อมปุ่ม TEST ที่ควรกดทดสอบทุกเดือน และขนาดสายไฟต้องเหมาะกับกำลัง คือ 3,500 วัตต์ ใช้สายไฟ 4 ตร.มม. กับเบรกเกอร์ 20A ส่วน 4,500–6,000 วัตต์ ต้องใช้สายไฟ 6 ตร.มม. กับเบรกเกอร์ 32A

1. ถ่ายรูปความเสียหายเดิมทุกจุด ทั้งผนัง พื้น เคาน์เตอร์ และมุมที่มีรอย ก่อนแตะต้องอะไร แล้วบันทึกลงใบรับมอบ ทั้งสองฝ่ายเซ็นกำกับ
2. เทน้ำลงพื้นระเบียงแล้วดูว่าน้ำไหลลงท่อระบายหมดหรือมีน้ำขัง ถ้าขังให้ถ่ายไว้ บันทึกลงใบรับมอบ ทั้งสองฝ่ายเซ็น
3. ตรวจซีลกระจกและวงกบประตูที่เสื่อมตามอายุตึก มองหาช่องรั่ว รอยคราบน้ำ และลองปิดดูว่าสนิทแนบหรือไม่ บันทึกลงใบรับมอบ ทั้งสองฝ่ายเซ็น
4. เปิดเครื่องใช้ไฟฟ้าทุกตัวจริง ตู้เย็นเย็นไหม เครื่องซักผ้าเดินครบรอบไหม เตาติดไหม เครื่องทำน้ำอุ่นร้อนและไฟไม่รั่วไหม บันทึกผลลงใบรับมอบ ทั้งสองฝ่ายเซ็น
5. นับและทดสอบคีย์การ์ด รีโมต และสติกเกอร์จอดรถทุกใบ จดหมายเลขไว้ให้ครบ บันทึกจำนวนลงใบรับมอบ ทั้งสองฝ่ายเซ็น
6. สรุปผลแรงดันน้ำและแอร์น้ำหยดจากที่ตรวจไว้ในหัวข้อก่อนหน้า ลงในใบรับมอบให้ครบ ทั้งสองฝ่ายเซ็น

เหตุผลที่ใบรับมอบสำคัญขนาดนี้ ผูกโยงกับกฎหมายเรื่องเงินประกันโดยตรง ตามประกาศ สคบ. พ.ศ. 2562 ที่ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจควบคุมสัญญา ผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าห้ามเรียกเก็บเงินประกันเกิน 1 เดือนของค่าเช่า และห้ามเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน ที่สำคัญคือเมื่อสัญญาสิ้นสุดและผู้ให้เช่าได้กลับเข้าครอบครองอาคารแล้ว ต้องคืนเงินประกันให้ผู้เช่าทันที เว้นแต่มีความเสียหายที่ต้องหักออก และนี่คือจุดที่หลักฐานการรับมอบมีน้ำหนัก เพราะถ้าคุณพิสูจน์ได้ว่ารอยหรือของเสียนั้นมีอยู่ก่อนคุณเข้าอยู่ เจ้าของก็หักเงินประกันด้วยเหตุนั้นไม่ได้ อนึ่ง ควรตรวจสอบเงื่อนไขในสัญญาของคุณเทียบกับกฎหมายอีกครั้ง และหากมีข้อพิพาทควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ