จดทะเบียนสัญญาเช่าทองหล่อ: เช่าคอนโดเกิน 3 ปี ต้องไปสำนักงานที่ดินไหม
จดทะเบียนสัญญาเช่าทองหล่อเป็นเรื่องที่คนเช่าคอนโดระยะยาวในย่านนี้มักมองข้าม โดยเฉพาะชาวต่างชาติที่ทำสัญญาแบบ leasehold ในโครงการหรูแถวซอยทองหล่อ 10 หรือทองหล่อ 13 เพราะโควตาต่างชาติเต็มจึงเลือกเช่ายาวแทนการซื้อ บทความนี้อธิบายว่ากฎ 3 ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 มีผลกับสัญญาเช่าแบบไหนบ้าง ต้องเสียค่าธรรมเนียมและอากรแสตมป์เท่าไร เอกสารที่ต้องเตรียมมีอะไร และทำไมโครงสร้างสัญญาแบบ 3+3 หรือ 30+30 ปีจึงไม่ใช่สิ่งที่ควรเข้าใจผิดว่าเป็นสิทธิที่จดทะเบียนไว้แล้ว
สารบัญ
กฎ 3 ปีที่คนเซ็นสัญญาเช่ายาวในทองหล่อมักมองข้าม
คนที่เช่าคอนโดในทองหล่อระยะยาว — โดยเฉพาะชาวต่างชาติที่ทำสัญญาแบบ leasehold ในโครงการหรูแถวซอยทองหล่อ 10 หรือทองหล่อ 13 เพราะโควตาต่างชาติเต็ม — มักเข้าใจว่าแค่มีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรและเซ็นครบทั้งสองฝ่ายก็ปลอดภัยแล้ว แต่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 วางกลไกไว้ต่างออกไป การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดเกิน 3 ปี ถ้าไม่ได้ทำเป็นหนังสือ และ จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน จะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปีเท่านั้น ส่วนที่เกินจากนั้นเรียกร้องตามสัญญาไม่ได้เลย
พูดง่าย ๆ คือ ถ้าคุณจ่ายค่าเช่าล่วงหน้าหรือลงเงินก้อนเพื่อเช่ายาว 6 ปีในตึกแถวเดอะ คอมมอนส์ ทองหล่อ แต่ไม่ได้จดทะเบียน แล้ววันหนึ่งเจ้าของขายห้องหรือมีข้อพิพาท คุณอาจอ้างสิทธิได้แค่ 3 ปีแรก สำนักงานที่ดินที่ดูแลพื้นที่ทองหล่อคือสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาที่รับผิดชอบเขตวัฒนา/พระโขนง ซึ่งเป็นที่ที่ต้องไปยื่นจดทะเบียน การจดทะเบียนจึงไม่ใช่พิธีกรรมส่วนเกิน แต่เป็นสิ่งที่เปลี่ยนสัญญายาวให้บังคับได้เต็มระยะเวลาจริง ๆ
ค่าธรรมเนียม อากรแสตมป์ และใครเป็นคนจ่าย
เมื่อตัดสินใจจดทะเบียน จะมีค่าใช้จ่ายสองก้อนที่คำนวณจากค่าเช่ารวมตลอดอายุสัญญา ก้อนแรกคือค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิการเช่า อัตรา 1% ของค่าเช่าทั้งหมดตลอดระยะเวลาการเช่า และถ้ามีเงินกินเปล่าก็ต้องนำมารวมในฐานคำนวณด้วย ก้อนที่สองคืออากรแสตมป์ อัตรา 0.1% ของค่าเช่ารวมตลอดอายุสัญญา รวมสองรายการเป็นราว 1.1% ของมูลค่าเช่าทั้งก้อน
| สมมติค่าเช่า/เดือน | อายุสัญญา | ค่าเช่ารวม | ค่าธรรมเนียม 1% | อากรแสตมป์ 0.1% |
|---|---|---|---|---|
| 50,000 บาท | 5 ปี | 3,000,000 บาท | 30,000 บาท | 3,000 บาท |
| 80,000 บาท | 6 ปี | 5,760,000 บาท | 57,600 บาท | 5,760 บาท |
| 120,000 บาท | 10 ปี | 14,400,000 บาท | 144,000 บาท | 14,400 บาท |
ประเด็นที่คนมักเถียงกันตอนใกล้เซ็นคือ ใครจ่าย กฎหมายไม่ได้กำหนดตายตัวว่าเป็นหน้าที่ฝ่ายไหน จึงเป็นเรื่องที่ต้องตกลงกันในสัญญา ในทางปฏิบัติแถวทองหล่อมักเห็นทั้งแบบผู้เช่าออกเองทั้งหมด และแบบแบ่งกันคนละครึ่ง ข้อแนะนำตรง ๆ คือ ระบุให้ชัดเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนวางมัดจำ ว่าใครรับผิดชอบค่าธรรมเนียมและอากรแสตมป์ อย่าปล่อยให้เป็นความเข้าใจปากเปล่า เพราะเมื่อฐานคำนวณเป็นเงินหลักหมื่นถึงหลักแสน ความคลุมเครือตรงนี้กลายเป็นข้อพิพาทได้ง่าย
ขั้นตอนและเอกสารที่เจ้าของห้องต้องเตรียมให้
การจดทะเบียนต้องทำที่สำนักงานที่ดินที่ดูแลพื้นที่ตั้งของคอนโด และหัวใจสำคัญที่ผู้เช่าต้องเข้าใจคือ คุณจดทะเบียนฝ่ายเดียวไม่ได้ ต้องอาศัยความร่วมมือของเจ้าของห้อง เพราะเอกสารสิทธิและการลงนามต้องมาจากฝั่งเจ้าของ ขั้นตอนคร่าว ๆ คือทั้งสองฝ่ายเตรียมเอกสาร ไปยื่นคำขอที่สำนักงานที่ดิน เจ้าหน้าที่ตรวจสัญญาและคำนวณค่าธรรมเนียม ชำระเงิน แล้วจึงจดทะเบียนลงในเอกสารสิทธิ
- โฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิของห้องชุด — อยู่ในมือเจ้าของ ผู้เช่าไม่มีทางเตรียมเองได้
- บัตรประชาชนของทั้งสองฝ่าย (ผู้ให้เช่าและผู้เช่า)
- สัญญาเช่าที่ทำเป็นหนังสือ ระบุระยะเวลาและค่าเช่าให้ตรงกับที่จะจดทะเบียน
- หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามี) กรณีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมอบให้ผู้อื่นไปดำเนินการแทน
3+3 หรือ 30 ปี: คำมั่นต่ออายุที่ไม่ใช่สิทธิจดทะเบียน
โครงการ leasehold หรูหลายแห่งในทองหล่อและย่านใกล้เคียงอย่างเอกมัยและพร้อมพงษ์มักโฆษณาโครงสร้างสัญญาแบบยาวเป็นทอด ๆ เช่น 3+3 หรือ 30+30 ปี ตรงนี้ต้องแยกให้ออก ตามมาตรา 540 การเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดสูงสุดได้ไม่เกิน 30 ปี และเมื่อครบกำหนดอาจต่ออายุได้อีกไม่เกิน 30 ปี แต่ข้อสัญญาต่ออายุนั้นเป็นเพียง คำมั่นตามสัญญา ที่ผูกพันคู่สัญญาเดิมเท่านั้น ไม่ใช่สิทธิการเช่าที่จดทะเบียนไว้ล่วงหน้า
ข้อดี
- ช่วยให้ผู้เช่าถือครองห้องระยะยาวได้ในกรณีที่ซื้อขาดไม่ได้ เช่น เกินโควตาต่างชาติ
- ระยะแรกไม่เกิน 30 ปีจดทะเบียนได้จริงและบังคับได้เต็มตามกฎหมาย
- เขียนกรอบราคาต่ออายุไว้ล่วงหน้าได้ ทำให้พอคาดการณ์ต้นทุนอนาคต
ข้อควรพิจารณา
- คำมั่นต่ออายุผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเดิม ถ้าห้องเปลี่ยนมือ เจ้าของใหม่อาจไม่ผูกพัน
- การต่ออายุไม่ได้จดทะเบียนเป็นสิทธิ จึงไม่การันตีว่าจะได้ต่อจริงเมื่อครบกำหนด
- โครงสร้างจ่ายล่วงหน้าเพื่อผูกช่วงต่ออายุอาจถูกวินิจฉัยว่าหลีกเลี่ยงเพดาน 30 ปี
คำถามที่พบบ่อย
เช่าคอนโดทองหล่อ 3 ปีพอดี ต้องจดทะเบียนไหม
ไม่ต้อง กฎตามมาตรา 538 บังคับเฉพาะสัญญาที่มีกำหนดเกิน 3 ปีเท่านั้น สัญญาที่ระยะเวลาพอดี 3 ปีหรือสั้นกว่ายังฟ้องบังคับได้เต็มตามสัญญาแม้ไม่ได้จดทะเบียน แต่ควรตรวจสอบรายละเอียดกับผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายก่อนเซ็นเพื่อความชัดเจน
ไม่จดทะเบียนสัญญาเช่าเกิน 3 ปี จะเกิดอะไรขึ้น
สัญญายังใช้ได้ แต่ฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปีแรกเท่านั้น ส่วนระยะเวลาที่เกินจากนั้นเจ้าของห้องมีสิทธิไม่ต่อสัญญาให้และผู้เช่าเรียกร้องตามสัญญาไม่ได้ ทำให้ผู้เช่าที่วางแผนอยู่ยาวเสี่ยงเสียสิทธิโดยไม่รู้ตัว
ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการเช่าใครเป็นคนจ่าย เจ้าของห้องหรือผู้เช่า
กฎหมายไม่ได้กำหนดตายตัว จึงเป็นเรื่องที่ต้องตกลงกันเองในสัญญา ในทางปฏิบัติแถวทองหล่อพบทั้งแบบผู้เช่าออกเองทั้งหมดและแบบแบ่งจ่ายคนละครึ่ง ควรระบุให้ชัดเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนวางมัดจำ
จดทะเบียนสัญญาเช่าที่สำนักงานที่ดินต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง
ต้องใช้โฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิห้องชุด บัตรประชาชนของทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่า สัญญาเช่าที่ทำเป็นหนังสือ และหนังสือมอบอำนาจถ้ามีฝ่ายใดมอบให้ผู้อื่นดำเนินการแทน เอกสารสิทธิอยู่ในมือเจ้าของห้อง ผู้เช่าเตรียมเองไม่ได้จึงต้องได้รับความร่วมมือจากเจ้าของ
สัญญาเช่าแบบ 30+30 ปีในโครงการ leasehold ทองหล่อเชื่อถือได้แค่ไหน
ช่วง 30 ปีแรกจดทะเบียนได้จริงและบังคับได้เต็มตามกฎหมาย แต่คำมั่นต่ออายุอีก 30 ปีเป็นเพียงข้อผูกพันระหว่างคู่สัญญาเดิม ไม่ใช่สิทธิที่จดทะเบียนไว้ล่วงหน้า หากเจ้าของเปลี่ยนมือหรือมีข้อพิพาท ผู้เช่าอาจไม่ได้ต่ออายุตามที่คาดไว้ ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญกฎหมายก่อนตัดสินใจ
เช่าคอนโดทองหล่อเกิน 3 ปีแบบไม่จดทะเบียน เสี่ยงกว่าจดทะเบียนแค่ไหน
เสี่ยงตรงที่หากเกิดข้อพิพาทหลังปีที่ 3 ผู้เช่าไม่มีสิทธิเรียกร้องให้อยู่ต่อตามสัญญาเดิม แม้จะจ่ายค่าเช่าล่วงหน้าหรือลงทุนตกแต่งห้องไปมากแล้วก็ตาม การจดทะเบียนช่วยให้สิทธิการเช่าผูกติดกับตัวทรัพย์ ใช้ยันบุคคลภายนอกได้ด้วย
บทสรุป
ถ้าสัญญาเช่าคอนโดทองหล่อของคุณมีกำหนดเกิน 3 ปี อย่าปล่อยผ่านขั้นตอนจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเขตวัฒนา เพราะค่าใช้จ่ายราว 1.1% ของค่าเช่าตลอดสัญญานั้นน้อยกว่าความเสี่ยงที่จะเสียสิทธิหลังปีที่ 3 มาก ก่อนวางมัดจำควรตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรกับเจ้าของห้องว่าใครจ่ายค่าธรรมเนียมและใครเป็นคนพาไปยื่นเรื่อง และหากเจอสัญญาโครงสร้าง 3+3 หรือ 30+30 ปี ให้อ่านข้อสัญญาต่ออายุอย่างละเอียดว่าเป็นเพียงคำมั่นหรือสิทธิที่แท้จริง ทุกกรณีที่มีมูลค่าเช่าสูงหรือระยะยาวควรให้ทนายความหรือผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ตรวจสัญญาก่อนเซ็นเสมอ
แหล่งข้อมูลอ้างอิง
ข้อมูลร้าน ราคา เวลาเปิด และข้อเท็จจริงในบทความนี้อ้างอิงจากแหล่งด้านล่าง ควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดอีกครั้งก่อนเดินทางหรือทำธุรกรรม
บทความที่เกี่ยวข้อง
คืนเงินมัดจำคอนโดทองหล่อไม่ได้ ต้องทำอย่างไรตอนย้ายออก
คู่มือทวงคืนเงินมัดจำคอนโดทองหล่อฉบับใช้งานจริง ตั้งแต่วันตรวจห้อง จนถึงขั้นตอนร้อง สคบ. และฟ้องศาลแขวง
กู้ซื้อคอนโดทองหล่อ 8-15 ล้าน ต้องมีรายได้และเงินดาวน์เท่าไหร่
ไขตัวเลขจริงสำหรับคนอยากกู้ซื้อคอนโดทองหล่อ 8-15 ล้าน ตั้งแต่รายได้ต่อเดือนที่ต้องมี เงินดาวน์ตาม LTV ไปจนถึงค่าโอนและกับดักตึกเก่า
ค่าโอนคอนโดทองหล่อ: รีเซล 8–20 ล้าน ใครจ่ายภาษีอะไรบ้าง
คอนโดรีเซลทองหล่อ 8–20 ล้านบาท ไม่เข้าเกณฑ์มาตรการลดค่าโอน 0.01% แล้วต้องเจอค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง เช็กก่อนวางมัดจำ
ตรวจห้องเช่าทองหล่อ ซอย 13 คอนโดเก่า ต้องดูจุดไหนก่อนรับมอบ
วิธีตรวจห้องเช่าทองหล่อ ซอย 13 คอนโดเก่าให้เห็นปัญหาจริง พร้อมเช็กลิสต์หลักฐานก่อนเซ็นรับมอบ ปกป้องเงินประกัน 1 เดือน