กู้ซื้อคอนโดทองหล่อ 8-15 ล้าน ต้องมีรายได้และเงินดาวน์เท่าไหร่
การกู้ซื้อคอนโดทองหล่อในกรอบราคา 8-15 ล้านบาท ไม่ใช่แค่เรื่องหารายได้ให้พอผ่อน แต่ต้องวางแผนเงินสดสามก้อนพร้อมกัน คือรายได้ต่อเดือนที่ธนาคารยอมรับ เงินดาวน์ตามเกณฑ์ LTV และค่าใช้จ่ายวันโอนที่มักถูกมองข้าม บทความนี้ไล่ตัวเลขให้เห็นภาพจริงว่าคอนโดราคานี้ต้องมีรายได้เท่าไหร่ เตรียมเงินสดเท่าไหร่ และทำไมคอนโดโลว์ไรส์เก่าในซอยทองหล่อ 10 กับ 13 ถึงกู้ยากกว่าตึกใหม่ทั้งที่ราคาต่อตารางเมตรดูคุ้มกว่า ตัวเลขทั้งหมดเป็นค่าประมาณการ ควรตรวจสอบกับธนาคารอีกครั้งก่อนตัดสินใจจริง
อินโฟกราฟิก · สรุป
สรุปสาระสำคัญ
ประเด็นสำคัญจากบทความนี้
- ยอดผ่อนต่อเดือนไม่ควรเกินราว 40% ของรายได้รวม โดยต้องรวมหนี้เดิมอย่างค่างวดรถและบัตรเครดิตเข้าไปด้วย ไม่ใช่ดูแค่ยอดกู้คอนโดอย่างเดียว
- เงินกู้ทุก 1 ล้านบาท ระยะ 30 ปี ดอกเบี้ยเฉลี่ยราว 6% ต่อปี ค่างวดจะอยู่ที่ประมาณ 6,000 บาทต่อเดือน ใช้เป็นไม้บรรทัดคำนวณคร่าว ๆ ได้
- ผู้ซื้อบ้านหลังแรกมักกู้ได้สูงถึง 90-100% ของมูลค่าตามเกณฑ์ LTV แต่ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองขึ้นไปต้องเตรียมเงินดาวน์สดก้อนใหญ่กว่าเดิมมาก
- นอกจากดาวน์ ต้องเตรียมเงินสดวันโอนเพิ่ม ทั้งค่าธรรมเนียมโอนราว 2% ของราคาประเมิน ค่าจดจำนองราว 1% ของวงเงินกู้ และค่าประเมินหลักทรัพย์
- คอนโดโลว์ไรส์เก่าในซอยทองหล่อ 10 และ 13 มักถูกธนาคารลดระยะเวลากู้หรือลด LTV เพราะอายุอาคารที่เหลือใช้งานน้อยลง ทำให้ค่างวดต่อเดือนสูงกว่าที่คาดและอาจดันยอดผ่อนทะลุเพดาน 40%
สารบัญ
รายได้ต่อเดือนที่ต้องมี เมื่อผ่อนไหวคือไม่เกิน 40% ของรายได้
ธนาคารส่วนใหญ่ใช้กติกาง่าย ๆ ในการดูว่าคุณผ่อนไหวหรือไม่ คือยอดผ่อนต่อเดือนไม่ควรเกินราว 40% ของรายได้รวมต่อเดือน และตัวเลข 40% นี้ต้องรวมภาระหนี้อื่นที่มีอยู่แล้ว ทั้งค่างวดรถ บัตรเครดิต และสินเชื่อส่วนบุคคล เพราะฉะนั้นถ้าคุณมีหนี้รถอยู่แล้ว เพดานที่เหลือให้กู้คอนโดก็จะแคบลงทันที สำหรับคอนโดในกรอบราคา 8-15 ล้านย่านทองหล่อ ตัวเลขรายได้ที่ต้องมีจึงสูงกว่าที่หลายคนคาดไว้ ลองไล่จากค่างวดต่อเงินกู้ 1 ล้านบาทก่อน
ถ้ากู้ 30 ปีที่อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยประมาณ 6% ต่อปี (เป็นตัวเลขโดยประมาณ ณ ช่วงที่เขียน ควรเช็กโปรโมชันจริงกับธนาคารอีกครั้งเพราะปีแรก ๆ มักต่ำกว่านี้) ค่างวดจะตกราว 6,000 บาทต่อเงินกู้ทุก 1 ล้านบาท ตัวเลขนี้ใช้เป็นไม้บรรทัดคร่าว ๆ ได้ แต่จำไว้ว่าดอกเบี้ยลอยตัวหลังพ้นโปรโมชันจะดันค่างวดขึ้น จากตรงนี้เราคูณกลับไปที่วงเงินกู้จริงได้เลย
| วงเงินกู้ | ค่างวดต่อเดือน (ประมาณ) | รายได้ขั้นต่ำเพื่อผ่านเกณฑ์ 40% |
|---|---|---|
| 8 ล้านบาท | ~48,000 บาท | ~120,000 บาท/เดือน |
| 11 ล้านบาท | ~66,000 บาท | ~165,000 บาท/เดือน |
| 15 ล้านบาท | ~90,000 บาท | ~225,000 บาท/เดือน |
ตัวเลขในตารางตั้งอยู่บนสมมติฐานว่าไม่มีหนี้อื่นเลย และกู้เต็มวงเงินตามราคาคอนโด ในความจริงคุณมักมีเงินดาวน์อยู่บ้าง วงเงินกู้จริงจึงต่ำกว่าราคาห้อง ทำให้รายได้ที่ต้องมีลดลงตาม และถ้ารายได้คนเดียวไม่ถึงเกณฑ์ การ กู้ร่วม กับคู่สมรสหรือคนในครอบครัวเป็นทางที่ธนาคารยอมรับ เพราะนำรายได้สองคนมารวมกันเพื่อผ่านเพดาน 40% ได้ แต่ผู้กู้ร่วมทุกคนก็ต้องมีเครดิตดีเช่นกัน
เงินดาวน์: LTV บ้านหลังแรกกับหลังที่สองต่างกันแค่ไหน
เงินดาวน์ขั้นต่ำถูกกำหนดโดยเพดาน LTV (Loan-to-Value) ซึ่งคือสัดส่วนที่ธนาคารยอมปล่อยกู้เทียบกับมูลค่าห้อง ตามหลักเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย ผู้ซื้อ บ้านหลังแรก มักกู้ได้สูงถึงราว 90-100% ของมูลค่า แปลว่าเงินดาวน์อาจน้อยมาก ส่วนคนที่มีสินเชื่อบ้านอยู่แล้วและกำลังซื้อหลังที่สองหรือสาม เพดาน LTV จะลดลง ต้องวางดาวน์เป็นเงินสดก้อนใหญ่ขึ้น หลักเกณฑ์นี้ถูกปรับผ่อนหรือเข้มเป็นช่วง ๆ ตามนโยบาย จึงควรเช็กเกณฑ์ล่าสุด ณ วันที่คุณจะยื่นกู้จริง
| สัดส่วนดาวน์ | เงินดาวน์ที่ต้องเตรียม | วงเงินกู้ที่เหลือ |
|---|---|---|
| 10% | 1.1 ล้านบาท | 9.9 ล้านบาท |
| 20% | 2.2 ล้านบาท | 8.8 ล้านบาท |
| 30% | 3.3 ล้านบาท | 7.7 ล้านบาท |
จุดที่คนซื้อคอนโดมือสองในทองหล่อพลาดบ่อยคือ ธนาคารไม่ได้ปล่อยกู้ตามราคาที่ตกลงกับผู้ขาย แต่ปล่อยตาม ราคาประเมินของธนาคาร โดยเลือกตัวที่ต่ำกว่าเสมอ สมมติผู้ขายในซอยทองหล่อ 13 ตั้งราคา 11 ล้าน แต่ธนาคารประเมินได้ 10 ล้าน วงเงินกู้ 90% ก็จะคิดจาก 10 ล้าน ไม่ใช่ 11 ล้าน ส่วนต่างที่หายไปคุณต้องหาเงินสดมาเติมเอง ทำให้ดาวน์จริงบวมกว่าที่คิดไว้ ยิ่งเป็นตึกเก่าในซอยลึกยิ่งมีโอกาสประเมินต่ำ ควรเผื่อเงินสดส่วนนี้ไว้ก่อนตัดสินใจวางมัดจำ
ค่าใช้จ่ายวันโอนที่ต้องเตรียมเงินสดเพิ่ม นอกเหนือจากดาวน์
นอกจากเงินดาวน์แล้ว วันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินยังมีค่าใช้จ่ายเป็นเงินสดอีกหลายรายการที่ต้องเตรียมล่วงหน้า หลายคนโฟกัสแต่ดาวน์จนลืมก้อนนี้ แล้วมาสะดุดตอนใกล้โอน ค่าธรรมเนียมแต่ละตัวคิดจากฐานต่างกัน บางตัวจากราคาประเมิน บางตัวจากวงเงินกู้ จึงควรถอดออกมาดูทีละรายการ ตัวเลขและข้อยกเว้นบางอย่างปรับเปลี่ยนตามมาตรการรัฐได้ ควรยืนยันกับสำนักงานที่ดินและธนาคารอีกครั้งก่อนวันโอน
- ค่าธรรมเนียมการโอน ราว 2% ของราคาประเมิน โดยปกติผู้ซื้อกับผู้ขายตกลงกันว่าจะแบ่งจ่ายคนละครึ่งหรืออย่างไร เป็นเรื่องเจรจาได้
- ค่าจดจำนอง ราว 1% ของวงเงินกู้ ส่วนนี้เป็นภาระของผู้ซื้อที่กู้แบงก์
- ค่าประเมินหลักทรัพย์ของธนาคาร เป็นค่าธรรมเนียมคงที่หลักพันบาท เรียกเก็บครั้งเดียวตอนยื่นกู้
- อากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ ขึ้นกับว่าผู้ขายถือครองมานานแค่ไหน ปกติเป็นภาระฝั่งผู้ขาย แต่ควรระบุให้ชัดในสัญญา
- ประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ (MRTA) เป็นทางเลือก ไม่บังคับ แต่บางแบงก์เสนอดอกเบี้ยดีขึ้นถ้าทำ ควรคำนวณว่าคุ้มหรือไม่
| รายการ | ฐานคิด | จำนวนโดยประมาณ |
|---|---|---|
| ค่าโอน (ส่วนผู้ซื้อครึ่งหนึ่ง) | 2% ของ 11 ล้าน ÷ 2 | ~110,000 บาท |
| ค่าจดจำนอง | 1% ของวงเงินกู้ ~9.9 ล้าน | ~99,000 บาท |
| ค่าประเมินธนาคาร | คงที่ | ~3,000 บาท |
| รวมค่าใช้จ่ายวันโอน (ไม่รวมดาวน์) | — | ~212,000 บาท |
ตึกโลว์ไรส์เก่าในซอยทองหล่อ: ทำไมธนาคารกู้ให้ยากกว่า
ทองหล่อมีคอนโดโลว์ไรส์อายุ 20-30 ปีอยู่จำนวนมากในซอยด้านใน เช่น แถบซอยทองหล่อ 10 และทองหล่อ 13 ตึกเหล่านี้มักได้ทำเลเงียบและพื้นที่ห้องกว้างในราคาต่อตารางเมตรที่น่าสนใจ แต่ธนาคารกลับปล่อยกู้ยากกว่าตึกใหม่ เหตุผลคือแบงก์มองหลักประกันจาก อายุที่เหลือใช้งานของอาคาร ยิ่งตึกเก่า มูลค่าหลักประกันในสายตาแบงก์ยิ่งลด เพราะประเมินว่าอาคารเหลือเวลาใช้งานสั้นลง ผลคือแบงก์อาจตัดระยะเวลากู้ให้สั้นลง ลด LTV หรือปฏิเสธไปเลย
- ถามอายุอาคารและปีที่สร้างเสร็จให้ชัด แล้วเทียบกับนโยบายระยะเวลากู้ของแบงก์ที่คุณเล็งไว้
- ขอ Pre-Approval ก่อนวางมัดจำ อย่าเพิ่งมัดจำแล้วค่อยลุ้นว่าแบงก์จะให้กู้เท่าไร
- สอบถามหลายธนาคาร เพราะแต่ละแห่งมองอายุอาคารและระยะกู้ต่างกัน บางแห่งยืดหยุ่นกว่า
- เช็กสถานะนิติบุคคลและเงินกองทุนส่วนกลางของตึก ตึกที่ดูแลดีมักประเมินได้ราคาดีกว่า
- เผื่อเงินสดสำรองเพิ่ม เผื่อกรณีต้องดาวน์มากขึ้นเพราะ LTV ถูกลดจากอายุอาคาร
- ปรึกษาเจ้าหน้าที่สินเชื่อและผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อโดยตรง อย่าอาศัยการคาดเดา เพราะเงื่อนไขเปลี่ยนได้ตามนโยบายและตัวอาคารแต่ละหลัง
คำถามที่พบบ่อย
กู้ซื้อคอนโดทองหล่อ 10 ล้าน ต้องมีเงินเดือนเท่าไหร่
ต้องดูจากค่างวดต่อเดือนก่อน หากกู้ 10 ล้านบาท 30 ปี ที่ดอกเบี้ยเฉลี่ยราว 6% ต่อปี ค่างวดจะอยู่ราว 60,000 บาทต่อเดือน และเมื่อธนาคารใช้เกณฑ์ผ่อนไม่เกิน 40% ของรายได้ รายได้รวมต่อเดือนของผู้กู้ (รวมผู้กู้ร่วมถ้ามี) จึงควรอยู่ที่ประมาณ 150,000 บาทขึ้นไป โดยต้องไม่มีภาระหนี้อื่นมาก ตัวเลขนี้เป็นค่าประมาณ ควรให้ธนาคารคำนวณให้แน่นอนอีกครั้ง
เงินดาวน์คอนโดทองหล่อบ้านหลังแรกต้องเตรียมกี่เปอร์เซ็นต์
ตามเกณฑ์ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ผู้ซื้อบ้านหลังแรกมักกู้ได้สูงถึง 90-100% ของมูลค่าห้อง เงินดาวน์จึงอาจน้อยมากหรือแทบไม่ต้องวางเลยในบางกรณี แต่หลักเกณฑ์นี้ปรับเปลี่ยนได้ตามนโยบาย ควรเช็กเกณฑ์ล่าสุดกับธนาคารก่อนยื่นกู้จริง
ค่าโอนคอนโดใครจ่าย ผู้ซื้อหรือผู้ขาย
ค่าธรรมเนียมการโอนราว 2% ของราคาประเมินโดยทั่วไปเป็นเรื่องเจรจาต่อรองระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายว่าจะแบ่งจ่ายคนละครึ่งหรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งรับผิดชอบทั้งหมด ส่วนค่าจดจำนองราว 1% ของวงเงินกู้เป็นภาระของผู้ซื้อที่กู้ธนาคารโดยตรง ควรตกลงกันให้ชัดในสัญญาจะซื้อจะขายก่อนวันโอน
ทำไมคอนโดเก่าในซอยทองหล่อกู้ยากกว่าตึกใหม่
เพราะธนาคารประเมินหลักประกันจากอายุที่เหลือใช้งานของอาคาร ตึกยิ่งเก่ามูลค่าหลักประกันยิ่งลดลงในสายตาธนาคาร ทำให้อาจถูกลดระยะเวลากู้ ลด LTV หรือปฏิเสธสินเชื่อ ผู้ซื้อคอนโดโลว์ไรส์อายุ 20-30 ปีแถบซอยทองหล่อ 10 และ 13 จึงควรสอบถามเงื่อนไขนี้กับธนาคารก่อนวางเงินจอง
ราคาประเมินธนาคารกับราคาขายคอนโดต่างกันได้แค่ไหน
ธนาคารปล่อยกู้ตามราคาประเมินของธนาคารเอง ไม่ใช่ราคาที่ตกลงกับผู้ขาย และมักเลือกใช้ตัวเลขที่ต่ำกว่าเสมอ หากราคาประเมินต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง ผู้ซื้อต้องหาเงินสดส่วนต่างมาโปะเพิ่มเอง จุดนี้พบบ่อยกับคอนโดมือสองในซอยทองหล่อ 13 จึงควรขอตรวจสอบราคาประเมินคร่าว ๆ ก่อนวางเงินจอง
ผ่อนคอนโดต่อเดือนคำนวณยังไงเบื้องต้น
ใช้ตัวเลขคร่าว ๆ ว่าเงินกู้ทุก 1 ล้านบาท ที่ระยะเวลา 30 ปี ดอกเบี้ยเฉลี่ยราว 6% ต่อปี จะมีค่างวดประมาณ 6,000 บาทต่อเดือน แล้วคูณตามวงเงินกู้จริงที่ต้องการ แต่ตัวเลขนี้เป็นเพียงไม้บรรทัดประมาณการ ดอกเบี้ยจริงในปีแรกมักต่ำกว่านี้จากโปรโมชัน และจะลอยตัวสูงขึ้นภายหลัง ควรขอคำนวณจริงจากธนาคารอีกครั้ง
บทสรุป
ก่อนไปดูห้องตัวอย่าง ลองนั่งคำนวณตัวเลขจริงของตัวเองก่อน ทั้งรายได้ต่อเดือนสุทธิ ภาระหนี้เดิม และเงินสดที่มีในมือสำหรับดาวน์บวกค่าโอน จะช่วยตัดโครงการที่เกินกำลังออกไปได้ตั้งแต่ต้น ไม่ต้องเสียเวลาไปติดหลุมพรางตอนยื่นกู้จริง หากเล็งคอนโดมือสองในซอยทองหล่อ 10 หรือ 13 ที่เป็นตึกเก่า ควรสอบถามอายุอาคารและเงื่อนไขการปล่อยกู้กับธนาคารตั้งแต่ก่อนวางเงินจอง และควรปรึกษาเจ้าหน้าที่สินเชื่อหรือผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินเพื่อยืนยันตัวเลขและเกณฑ์ล่าสุดอีกครั้งก่อนตัดสินใจ
บทความที่เกี่ยวข้อง
คืนเงินมัดจำคอนโดทองหล่อไม่ได้ ต้องทำอย่างไรตอนย้ายออก
คู่มือทวงคืนเงินมัดจำคอนโดทองหล่อฉบับใช้งานจริง ตั้งแต่วันตรวจห้อง จนถึงขั้นตอนร้อง สคบ. และฟ้องศาลแขวง
ค่าโอนคอนโดทองหล่อ: รีเซล 8–20 ล้าน ใครจ่ายภาษีอะไรบ้าง
คอนโดรีเซลทองหล่อ 8–20 ล้านบาท ไม่เข้าเกณฑ์มาตรการลดค่าโอน 0.01% แล้วต้องเจอค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง เช็กก่อนวางมัดจำ
ตรวจห้องเช่าทองหล่อ ซอย 13 คอนโดเก่า ต้องดูจุดไหนก่อนรับมอบ
วิธีตรวจห้องเช่าทองหล่อ ซอย 13 คอนโดเก่าให้เห็นปัญหาจริง พร้อมเช็กลิสต์หลักฐานก่อนเซ็นรับมอบ ปกป้องเงินประกัน 1 เดือน
สัญญาเช่าคอนโดทองหล่อ: เช็กลิสต์มัดจำและเอกสารก่อนโอนเงิน
ทำไมมัดจำเช่าคอนโดทองหล่อบางที่เรียกได้ไม่เกิน 3 เดือน แต่บางที่ไม่ถูกจำกัด เช็กลิสต์ก่อนโอนเงินและเซ็นสัญญาที่นี่